Wspólnota mieszkaniowa zarządza wyłącznie nieruchomością wspólną i nie ma  uprawnień do tego, aby decydować o sposobie użytkowania cudzych lokali.

Uchwały zakazujące prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniach  naruszają prawo, gdyż ingerują w odrębną własność. Podobnie postanowienia nakładające na właścicieli kary prewencyjne lub o charakterze odszkodowawczym są z mocy prawa NIESKUTECZNE. W orzecznictwie sądów wielokrotnie zwraca się uwagę na aspekt zdolności prawnej wspólnoty.   Właścicieli mogą  podejmować decyzje w sprawach zarządu nieruchomością wspólną a jedyny wyjątek od tej reguły odnosi się do wymagającego zgody właścicieli wyrażonej w uchwale połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podziału lokalu (art. 22 ust. 4 u.w.l.).

W wyroku z dnia  3 kwietnia 2009 r., sygn. akt: II CSK 600/08, Sąd Najwyższy wskazał, że postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty” sprzeczne są  z bezwzględnie obowiązującymi przepisami art. 13 u.w.l. oraz art. 140 i 144 k.c.

Identyczne stanowisko zajął poznański Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt: I ACa 367/08, w którym skonstatował m.in., że naruszenie obowiązków właścicielskich może skutkować wyłącznie powstaniem po stronie pozostałych właścicieli lokali   roszczeń opartych na ustawie (m.in.  art. 16 u.w.l. i art. 222 § 2 k.c.), wspólnota mieszkaniowa nie ma natomiast podstaw prawnych do przyjmowania regulacji, które uprawniałyby ją do nakładania kar finansowych na swoich członków  „ z intencją prewencyjnego zapobiegania możliwym w tym zakresie zagrożeniom”.

Sąd ten wskazał ponadto, że żaden też przepis prawa, nie zezwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez Wspólnotę Mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków. (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8.09.2010 r, VI ACa 76/10).

Powyższe orzeczenia nie oznaczają, iż właściciele winni zaniechać przyjmowania regulaminów porządku domowego,  taka praktyka jest często pożądana i może ułatwić życie mieszkańcom, nie bez powodu o tego rodzaju regulacji mowa w art. 13 ustawy o własności lokali, który nakłada na właściciela obowiązek przestrzegania porządku domowego, czy w art. 16 tej ustawy przewidującym najsurowszą sankcję w postaci licytacji lokalu nielojalnego członka wspólnoty, m.in. za rażące lub uporczywe wykraczanie  przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.

Wspólnota nie może jednak wyręczać ustawodawcy i wykraczać poza materię dla niej zastrzeżoną, czyli decydować o cudzej własności, nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby podejmować, np. decyzje dotyczące sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości przez ustalanie zasad parkowania ( z poszanowaniem norm regulujących stosunek współwłasności), montowania reklam na nieruchomości, czy np. wprowadzić zakaz palenia papierosów na klatce schodowej.