W dniu 19 września 2025 r. opublikowano założenia nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane. Podstawowym celem tej nowelizacji jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami na przestrzeni minionych 30 lat, tj. od wejścia w życie tej ustawy. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki (odpowiedzialny za przygotowanie projektu zmian przepisów), zmiany te są podsumowaniem zapadłego na tym tle orzecznictwa, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot.

Definicja wspólnoty mieszkaniowej

Obecnie ustawa o własności lokali nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej. Używany obecnie termin „osoba ustawowa” jest pochodną art. 331 Kodeksu cywilnego, w świetle którego wspólnota jest jednostką organizacyjną, do której stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych. Kwestia ta budzi wątpliwości doktryny, uznającej status wspólnoty za nierozstrzygnięty.

Nowelizacja ma zdefiniować wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, ale wyposażoną:
- w zdolność do czynności prawnych oraz
- prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż majątek ten powinien być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej?

Nowelizacja ma określić, że elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Są to w szczególności:
- dźwigary,
- płyta balkonowa wraz z izolacją,
- balustrada balkonu oraz
- inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku.
Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu.

W aktualnym stanie prawnym nie jest jasne, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które stanowią przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu. Interpretując tę kwestię należy odwoływać się każdorazowo do orzecznictwa sądów (w tym Sądu Najwyższego). Jednak wyroki sądów odnoszą się zawsze do konkretnego stanu faktycznego i rozwiązania technicznego występującego w danym budynku. Ponadto orzeczenia sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa.

Możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej

Celem nowelizacji jest także wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali.

W aktualnym stanie prawnym nie ma możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu wad budowlanych w częściach wspólnych. Bowiem stroną umowy nabycia lokalu oraz związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel i to on jest dziś wyłącznym uprawnionym z tego tytułu. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki, roszczenia są obecnie dochodzone przez wspólnoty na podstawie cesji, co wymaga jednak uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, w której zawarta powinna być też zgoda na poniesienie związanych z tym wydatków (koszty ekspertyzy technicznej i obsługi prawnej). W praktyce, w sytuacji kiedy dochodzi do wystąpienia usterek i wad, w znikomej liczbie przypadków dochodzi do podpisania 100 % umów cesji. W konsekwencji brak jest możliwości dochodzenia przez wspólnotę pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej.

Podwyższenie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Obecnie prawo nie pozwala na podwyższenie zaliczki dla właściciela lokalu mieszkalnego, gdy sposób jego użytkowania powoduje dla wspólnoty dodatkowe koszty.

Nowe przepisy pozwolić mają na rozszerzenie możliwości podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo winna wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości móc – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.