Nowelizacja ustawy o własności lokali i windykacja

Na mocy ustawy z dnia 12 czerwca 2015 roku o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1168), która weszła w życie w dniu 29 sierpnia 2015 roku, ustawodawca wprowadził nowe rozwiązania w zakresie ustalania wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej

Nowa treść art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali stanowi, iż na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Już na pierwszy rzut oka widać więc, iż treść tej regulacji nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy właścicielem miejsca postojowego w hali garażowej będącym jednocześnie współwłaścicielem takiego lokalu użytkowego a współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, który jest przykładowo jednym z pięciu spadkobierców po zmarłym właścicielu takiego lokalu. Od dnia 29 sierpnia 2015 roku zarówno więc współwłaściciel hali garażowej, jak i wspomniany współwłaściciel lokalu mieszkalnego będzie identyfikowany w jego relacjach ze wspólnotą mieszkaniową poprzez wysokość udziału w nieruchomości wspólnej, obliczonego jako iloczyn o którym mowa w art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

Skoro zaś ustawodawca wyraźnie wskazał, że udział ten będzie jednakowo obliczany na wszystkie potrzeby stosowania ustawy, oczywistym jest, że zasady te znajdą zastosowanie nie tylko w określaniu siły głosu takiego współwłaściciela podczas decydowania o sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną, ale przede wszystkim w określaniu zakresu jego odpowiedzialności za zapłatę należnych wspólnocie mieszkaniowej zaliczek na rzeczone koszty zarządu.

Z treści art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali jednoznacznie bowiem wynika, iż właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane w utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Podstawą rozliczenia właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej jest więc – a raczej była do dnia 29 sierpnia 2015 roku - wielkość udziału jego lokalu w nieruchomości wspólnej. Na skutek wprowadzonej nowelizacji wspólnota będzie musiała teraz na potrzeby własnych rozliczeń ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero w oparciu o ten ustalony ułamek dokonać indywidualnego rozliczenia osobno z każdym ze współwłaścicieli.

Odnosząc to do przytoczonego wyżej przykładu, w którym współwłaścicielami jednego lokalu jest pięciu spadkobierców, każdy z tych spadkobierców będzie odpowiadał wobec wspólnoty mieszkaniowej za zapłatę zaliczek na koszty zarządu tylko w zakresie swojego udziału. Nie trzeba zbyt bujnej wyobraźni, aby już na tym etapie uświadomić sobie jakie nowe i realne problemy powstaną na gruncie takiego rozwiązania.

Wspólnota mieszkaniowa będzie mogła więc domagać się zapłaty zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej od każdego ze spadkobierców (będących teraz współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych) tylko w takiej części jaka wynika z jego udziału. Na skutek przyjętych rozwiązań wspólnota utraciła bowiem możliwość domagania się zapłaty całej kwoty od każdego ze współwłaścicieli.